Приобретаем квартиру в новостройке
В последнее время всё большую популярность набирает рынок строящегося жилья. Растёт количество застройщиков, растёт количество новостроек. И действительно, по цене «хрущевки» можно приобрести квартиру в новостройке на раннем этапе и уже через год стать хозяином прекрасной новой квартиры. Но как правильно выбрать застройщика? Какую схему покупки выбрать – договор долевого участия или договор инвестирования? Какие документы нужно спросить с продавца? На что обратить внимание при осмотре объекта? На все эти вопросы мы постарались ответить в этой статье.
Выбираем схему реализации квартир
Квартиры в новостройках сейчас реализуются по следующим договорам:
1) Договор долевого участия (согласно 214 ФЗ)
Для участников строительства такая схема является самой безопасной, так как уже имеются непосредственные инструменты защиты прав дольщиков. Так с 1 января 2014 года вступили в силу изменения в 214 ФЗ, согласно которым застройщики теперь обязаны обеспечивать дольщикам дополнительные банковские или страховые гарантии. Этот договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Он должен содержать:
- четкое определение квартиры в новостройке по проектной документации
- окончательную цену договора, порядок оплаты
- срок передачи объекта в собственность дольщика
- гарантийные сроки на объект долевого строительства
Если хотя бы один пункт отсутствует, такой договор считается недействительным
2) Договор цессии
Такой договор заключается, если вы покупаете квартиру не у строительной компании, а уже у участника долевого строительства. Но заключается он исключительно с согласия застройщика, и если квартира была предыдущим дольщиком приобретена с привлечением ипотечных средств, то и с согласия банка.
3) Договор инвестирования
Этот договор является самым ненадёжным, так как он ,во-первых, не подлежит государственной регистрации, и, во-вторых, не несёт в себе никаких гарантий и обязательств со стороны застройщика, но по нему застройщик может предоставить рассрочку на срок, превышающий срок строительства объекта. Такой договор заключается при приобретении квартир через жилищно-строительный кооператив или паевой инвестиционный фонд. ЖСК имеет массу лазеек для мошенников – к примеру, если один из членов ЖСК раздумал принимать участие в строительстве, то его платежи обязаны поделить другие члены кооператива. К тому же не предусмотрены требования о взыскании убытков или неустойки
Выбираем застройщика
При покупке квартиры в новостройке нужно очень подробно изучить застройщика. Стоит обратить внимание на следующие аспекты:
- Как долго компания – застройщик находится на рынке? Сколько домов они уже сдали? Были ли задержки сроков сдачи?
- Какая у компании репутация? Можно на форумах почитать отзывы от других участников строительства. Узнать есть ли судебные споры с застройщиков, связанные со строительством и исполнением обязательств.
- Все ли учредительные документы в порядке? Соблюдена ли форма договора? Есть ли разрешение на строительство?
- Какая у компании ценовая политика? Чем ниже цена квартиры, относительно среднерыночной, тем статистически выше риск мошенничества.
Проверяем документы
Вот Вы уже изучили рынок новостроек, примерно выбрали для себя несколько интересных вариантов. Настало время детального изучения документов. Первое, на что стоит обратить внимание - это разрешение на строительство. Это особый документ, который подтверждает соответствие проектной документации всем требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Смотрим, действительно ли разрешение (можно проверить на сайте администрации Костромы), а также соответствует ли объект строительства разрешению. Второй документ, который Вы обязательно должны изучить, это проектная декларация. При реализации квартир по 214 ФЗ, застройщик обязан опубликовать её в средствах массовой информации. В проектной декларации содержится информация о застройщике и о проекте строительства. Также у застройщика обязательно нужно спросить документ, подтверждающий государственную регистрацию права аренды или права собственности на земельный участок, которая является подтверждением законности возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре аренды территории.
Заглянем на стройку
Последнее, что стоит сделать, это посетить площадку строительства. Только здесь Вы воочию убедитесь, что строительство идёт нормальными темпами и сопоставите всю информацию, полученную от застройщика, с реальностью. Пообщайтесь непосредственно со строителями. Нормально ли объект финансируется, успевают ли к срокам? Также можно посмотреть и другие дома, построенные этим застройщиком.
